03 yếu tố chính quyết định giá trị một bất động sản

Trước đây tôi gặp một vài trường hợp khách hàng như sau:

- KH: ” Tôi đang muốn mua một căn nhà khoảng 30m2 cách khu vực hồ Hoàn Kiếm khoảng 3km trở lại thôi vì tôi đang làm việc gần đó, bạn giới thiệu cho tôi được không”

- Tôi: “Vâng, anh chị muốn mua với mức tài chính khoảng bao nhiêu để em tư vấn cho hợp lý”

- KH: “Khoảng 1-1,5 tỷ thôi bạn ạ”

- Tôi: ?????? (chỉ biết lặng im)

Đó là một câu chuyện điển hình về một số khách hàng chưa tìm hiểu kỹ thông tin về BĐS tại Hà Nội, chưa hiểu được mức giá trung bình ở từng khu vực, cũng như chưa hiểu được giá của một BĐS được quyết định bởi những yếu tố nào. Bài viết dưới đây tôi xin nói về một số yếu tố chính quyết định đến giá cả và giá trị của một sản phẩm:

1. Vị trí bất động sản:

Tất nhiên rồi, bạn đã bao giờ nghe thấy cụm từ “có tiền chưa chắc đã mua được đất ở Hồ Tây chưa”

Với những bất động sản mua để ở, vị trí bất động sản gần hay xa quyết định đến khả năng di chuyển đến những nơi công tác, giải trí của bạn và gia đình; quyết định đến những tiện ích bạn được hưởng tại khu vực lân cận. Bạn mua một căn nhà tại trung tâm thành phố, bạn chả mất 5-10 phút di chuyển để đưa đón con đi học hoặc đi tới cơ quan, bạn mở cửa ra bước xuống phố là vào ngay được trung tâm thương mai sang trọng, vào một quán café cổ điển hoặc một quán bún phở nổi tiếng ở phố cổ.

Một căn biệt thự hoặc chung cư tại Tổ hợp Pandora 53 Triều Khúc, Thanh Xuân giá chắc chắn sẽ cao hơn một sản phẩm tương đương tại KĐT Dương Nội, Hà Đông bởi vị trí của nó gần hơn, trung tâm hơn

Tựu chung lại, bạn sẽ tiện lợi vô cùng, muốn gì có đó khi sở hữu một bất động sản tại trung tâm. Chính vì vậy, mức giá cả của nó cũng rất cao. 

Tổ hợp Pandora 53 Triều Khúc sở hữu một vị trí đắc địa tại quận Thanh Xuân

Ngược lại khi bạn mua một căn nhà ở xa trung tâm, giao thông và đường xá bất tiện, dịch vụ đi kèm như siêu thị, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học…chưa đầy đủ thì giá cả căn hộ cũng sẽ bị hạ thấp hơn

Với những bất động sản mua để kinh doanh, vị trí gần hay xa nó sẽ quyết định đến lượng khách hàng của bạn, bởi nó sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cập thương hiệu của bạn với khách hàng (những con đường lớn trung tâm sẽ có lưu lượng giao thông lớn hơn rất nhiều so với những truc đường nhỏ và xa) ngoài ra khách hàng luôn ưu tiên sử dụng dịch vụ, sản phẩm ở những nơi tiện lợi cho họ nhất. Ngược lại với những bất động sản ở xa trung tâm, khả năng kinh doanh sẽ thấp hơn dẫn đến giá cả sẽ hạ thấp dần

2. Tiện ích cuộc sống

Tiện ích cuộc sống hay được nhắc đến với những khu đô thị bởi ở đó là một quần thể khép kín trong đó có nhà ở, trường học các cấp, bệnh viện, trung tâm thương mại lớn và các dịch vụ cao cấp khác. Ngoài ra đó còn là việc an ninh được đảm bảm 24/24 với những hệ thống giám sát chặt chẽ, dịch vụ lau dọn và vệ sinh hiện đại, những khu công viên nhỏ được quy hoạch ngay tại dự án đem lại màu xanh cho cuộc sống

Chính vì vậy, những bất động sản nằm trong quần thể khu đô thị khép kín với đầy đủ tiện ích cuộc sống giá luôn cao hơn những bất động sản ở cùng khu vực nhưng lại nằm riêng lẻ

Tiện ích cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

3. Chất lượng xây dựng

Bạn có nghĩ là nhà ở xã hội (thu nhập thấp) chất lượng thấp hơn nhà ở thương mại không?

Tôi không dám khẳng định 100% nhưng tôi nghĩ điều đó gần như là đúng

Bạn thử so sánh chất lượng xây dựng khi mua một căn hộ ở Linh Đàm với mức giá 15 triệu/m2 so với một căn hộ ở KĐT Geleximco cũng với giá 15 triệu/m2

Tôi sẽ làm đưa ra một công thức để bạn hiểu rõ hơn (các con số chỉ là tham khảo)

- Căn hộ tại Linh Đàm 15 tr/m2 = 12 tr/m2 tiền đất + 3 tr/m2 tiền xây dựng

- Căn hộ tại KĐT Geleximco 15 tr/m2 = 8 tr/m2 tiền đất + 7 tr/m2 tiền xây dựng

Giữa con số 3 tr/m2 và 7 tr/m2 bạn đã có thể so sánh được rồi chứ

Hay một ví dụ nữa, bạn biết căn hộ thu nhập thấp tại dự án EcoHome (chân cầu Thăng Long) rồi chứ, mức giá chỉ hơn 10 tr/m2 nhưng chất lượng đã xuống cấp nghiêm trọng sau một thời gian ngắn đưa vào bàn giao. Bạn cũng biết những căn hộ cao cấp của chủ đầu tư VinGroup hoặc Hòa Bình Green City dát vàng, bạn có thấy scandal gì về chất lượng xây dựng ở đó không?

Vây tôi xin mạn phép đưa ra một quy luật không phải đúng 100% nhưng chăc cũng được 98%:

Giá cả thấp – Chất Lượng Thấp

Giá cả cao – Chất lượng cao

Trên đây là một vài yếu tố chính quyết định đến giá cả một bất động sản, hy vọng có thể giúp các bạn có sự lựa chọn phù hợp nhất

Tôi vẫn hay nói với khách hàng của tôi rằng

"Trên đời này không có thứ gì Ngon – Bổ - Rẻ cả

Giá cả luôn đi kèm với Giá trị sản phẩm"

Chúc mọi người một ngày vui vẻ!